“文旅+地产+金融”三管齐下,新华联转型初具成果

执惠 陈默 2016-10-12
作为一家多业态综合开发能力的房地产上市公司,新华联通过“地产+文旅+金融”的战略定位,扮演着“开发商+运营商+服务商”的多重角色,近年来更是不断打造文化旅游地产项目及布局金融行业,其成长空间令人看好。

新华联不动产股份有限公司(000620.SZ)于2011年7 月8 日在深交所借壳ST 圣方上市, 其控股股东新华联集团(Marcolink Group)由集团总裁傅军先生创立于1990年10 月28 日,拥有全资、控股、参股企业80 余家,拥有控股及参股上市公司11 家,遍布地产、矿业、石油、化工、金融、陶瓷、新能源、酒业等多个产业板块。目前,企业总资产超过700 亿元,2015年营业收入超过605 亿元。

公司上市初期以房地产业务为核心,经营稳健。2015年公司实现主营业务收入46.47亿元,其中房产销售41.59亿元,占比89.50%,房地产销售规模由2012年27.23万平方米增长至2015年的44万平方米,年复合增长率高达31.16%。

公司土地储备充足,且土地成本相对较低,可满足未来一段时期持续的开发需求。2015 年,公司通过“招拍挂”和股权收购等方式,共获取土地110.88 万平方米,规划建筑面积83.29 万平方米。

公司自上市之后即积极进行战略转变,于2016年8 月12 日完成工商变更登记手续,公司名称由“新华联不动产股份有限公司”正式变更为“新华联文化旅游发展股份有限公司”,明确了公司的战略转型和未来的发展方向——“文旅+金融+房地产”,未来将会把60%的资源投入文化旅游项目。文旅产业将是公司未来的核心竞争优势,金融产业是未来重点产业之一,房地产将聚焦一线城市及热点二线城市,实施深耕和精耕,积极布局海外市场,目前海外地产包括澳大利亚和马来西亚两处。

海内外全面布局,发力文旅地产

新华联的文旅开发模式为“古镇(古街、古城、古村)+”,依托项目所在地的文化底蕴,恢复建设古镇建筑,同时建设一系列配套设施,打造完善的旅游度假区。从商业模式而言,公司前期凭借地产开发的深厚基础,出租和出售配套物业和商铺来实现资金回流,滚动开发;中后期则主要是以盈利相对稳定的“古镇运营”、“文化演艺”、“旅游物业运营”为核心业务,同时在度假区开展旅游服务、艺术教育培训、旅游商品开发等,实行多元业务组合协作发展模式。

公司现有的文旅项目包括安徽芜湖新华联文化旅游度假区、长沙铜官窑国际文化旅游度假区、十渡国际旅游度假区及韩国济州岛锦绣山庄等。

1、芜湖新华联文化旅游度假区

芜湖文化旅游度假区位于安徽省芜湖市扁担河沿岸,总占地面积约70 万平方米,规划建筑面积40 万平方米,度假区主要由鸠兹古镇和大白鲸海洋公园项目构成。目前鸠兹古镇的招商已经全部完成,一期项目已于2016 年7 月30 日投入运营,第二条徽街预计12 月30 日开街。

  • 鸠兹古镇

鸠兹古镇景区位于万春中路以南、徽州路以西,项目总占地约53 万平方米,规划建筑面积约25 万平方米,按照5A 级旅游景区标准建设,主要打造传统徽派建筑群。一期东街项目占地30 万平米,梦想美食街、文创街、古镇文化体验街等七条街区贯穿其中;还包括贾儒堂、空中戏楼、民国邮局等12 个极具地方特色的文化景点、10 个老字号自营店和餐馆、酒吧及情景剧表演点等。

不同于乌镇的恬静生活之美,鸠兹古镇的建设在徽派建筑的风格之上更多的融入了传统与现代结合的娱乐项目,体现了热闹繁华之景。白天古镇内有蹴鞠、捏糖、投壶等各类民俗活动供游客体验,同时可观赏到展现徽商发展历程的实景演艺项目;夜间沿扁担河两岸的梦幻临水区域,茶吧、书吧、咖啡吧等零落其间,游客还可乘游船、赏古镇、放河灯,体验水上古镇的乐趣。

鸠兹古镇目前采取通票模式,初始运营期及重点节假日有优惠价格,标准门票价格为80 元,预计正式运营期门票价格达到150 元。夜间还有花灯会专场另外收取门票,考虑到游客一日行程中的特殊娱乐活动、餐饮休闲、停车住宿消费等,预计平均客单价在350-400 元之间。

  • 大白鲸海洋公园

公司与大连圣亚合作,在景区建造大白鲸海洋公园——中国第一座第五代海洋极地馆,项目占地面积8.2 万平方米,建筑面积超过3.2 万平方米(其中海洋极地馆2.4万平方米),水体体量近1.12 万吨(其中海洋极地馆6780 吨)。涵盖第五代海洋极地馆、海洋动物秀场、室外海洋生物伴游区、轻餐饮、商业街区等多种业态。

海洋公园由极地馆、深海馆、5D 体验区和魔幻动物表演秀等部分组成,同时配套五星级酒店、奥特莱斯、中江书院及高端住宅等。场馆将引入白鲸、海豚、南极企鹅等100 头(只)以上的大型海洋极地动物和10000 尾以上的珍稀鱼类在此繁衍生息并建成华东地区最大的企鹅繁殖基地。

大连圣亚作为国内在驯养繁育技术和动物储备上领先的海洋场馆经营者,芜湖大白鲸海洋公园是其第一个在南方地区布局的场馆。不同于第四代海洋馆,该场馆以故事线为主轴,在参观过程中注重互动参与和观众感受,运用高科技等多媒体手段,将淡水王国、海底世界、南北极大陆冰海的原生态环境展现出来,并独创了冰海鳐鱼秀、水下白鲸秀以及大型剧场表演《人鱼童话》(暂定名)等三场精彩绝伦的海洋动物表演,突出第五代海洋馆的独特魅力。

相比之下,原有的六安海底大世界、蚌埠海贝海洋乐园、合肥海洋世界、南京海底世界等都规模较小,部分经营年限较长。整个安徽、江苏地区都没有能够在性价比上与之竞争的产品,因而芜湖大白鲸海洋公园有望进一步增强芜湖的聚敛效应。

2、长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区

1983 年1 月14 日长沙铜官窑被公布为重点文物保护单位,是湖南省古遗址中唯一的文物保护单位。该窑目前共出土了两千余件精美瓷器,代表了盛唐瓷器业的巅峰,具有丰厚的历史文化底蕴。

项目位于长沙市望城区铜官窑国家考古遗址公园以南,北与闻名遐迩的铜官陶城相连,总占地面积约3000 亩,规划总建筑面积约82 万平米,总投资100 亿元。项目作为公司“一号工程”,预计2016 年底可完成主体建筑封顶并可于2018 年正式开业。

新华联项目依托长沙市望城区铜官窑遗址,计划恢复一批长沙古城的历史街巷、楼堂庙宇、园林宅院以及盛唐时期的陶瓷交易区——“石渚湖”,将打造以历史文物景观及文化活动观光为主的景区。同时,公司将开发高端酒店群、博物馆群、文化演艺中心、5D 影院、儿童游乐场、书院以及水上运动、陶瓷论坛等配套业态丰富娱乐特色并延长游客逗留时间。

根据公司项目可行性分析,预计铜官窑项目的培育期为2018-2022 年,在培育期内主要以沿江商业区、商业物业销售作为现金流支撑,收入来源主要是经营性收入和门票演艺收入。成熟期以门票、小交通、演艺表演、餐饮住宿等收入为主,预计成熟期年接待游客500 万人次。公司预计项目在未来25 年运营期间,将累计实现销售收入207.9 亿元,实现净利润69.8 亿元。项目投资内部收益率约7.89%,投资回收期约12.34 年。

3、新华联济州岛锦绣山庄国际文化旅游度假区

韩国锦绣山庄项目位于济州岛翰林邑今岳里,交通便利,距离济州机场约30 分钟车程。项目总开发面积约100 万平方米,预计总投资约51.8 亿元。锦绣山庄旅游度假区将建成为以休养为主题的综合性休闲度假区,包括五星级旅游酒店、度假公寓、餐饮、主题花园、购物中心、娱乐中心、整形美容医院、水疗度假村等配套休闲娱乐设施。目前已基本完成土地获取,预计可以于2019 年整体完工,2020 年全面开业运营。

新华联收购新丝路文旅之后,于2015 年7 月29 日,和韩国新华联锦绣山庄开发株式会社、黑石度假村株式会社在韩国济州岛正式签署协议,新丝路文旅以增资形式入主新华联锦绣山庄开发株式会社,股份占比55%,成为控股股东。公司合计控制韩国新华联90%股权。

新华联锦绣山庄国际文化旅游度假区,相较国内的度假区项目,将主打整形美容医院和博彩业。韩国医疗整形产业发达,济州岛作为免签旅游目的地,两要素相结合能够打造“医美+旅游”的综合产品,满足特定客户需求。同时,新华联在项目中寻求优质可靠的医院方合作,能够有效规避信息不对称风险,更好地保证服务质量。

2016 年9 月,新华联与众信旅游(002707.SZ)签订了《全面战略合作协议》,合作内容包括共同开展出境游产业链上游资源的布局、开发,同时拓展出境服务业务,在完善众信旅游出境游产业链和出境服务业务,宣传推广众信旅游品牌的同时,提升新华联文化旅游品牌知名度,促进新华联文旅项目的健康发展。

同时,协议着重提出了:1.新华联可适时参股众信旅游、众信旅游亦可适时投资参股新华联旗下的新丝路文旅。2.重点支持新华联锦绣山庄的旅游宣传推广、客源市场开发、产品开发、投资经营等。众信旅游立足于批发端,持续布局出境游目的地资源,凭借其深厚的市场基础将有效促进锦绣山庄项目的孵化。

该项目的前期收入主要来自地产开发。成熟期综合娱乐设施将全面运营,收入来源主要是赌场、商铺租赁、酒店、餐饮、整形美容医院、高尔夫球场、酒店等相关业务。公司预计项目在25 年运营期间将累计实现销售收入约合人民币170 亿元,实现净利润约合人民币48 亿元。项目资本金投资净利率为12.08%,项目投资内部收益率约11.45%,投资回收期约10.70 年。

除上述项目外,公司在文旅产业的投资上遍布各个类型的人工和自然景区,还布局了炎陵神农谷国家文化旅游度假区、广元市文化旅游项目、三亚奥林匹克广场、棠棣文化体育生态旅游观光园、奥林匹克国际旅游公园项目等。

  • 北京房山区十渡国际旅游度假区

2016 年6 月22 日,公司与北京市房山区人民政府共同签署合作协议,双方拟以共同成立合资公司方式推动十渡风景名胜区经营管理及整体发展的转型升级,努力将该区域打造成国家5A 级景区和世界级旅游目的地,项目计划总投资约150 亿元。
十渡风景名胜区位于北京市房山区西南,距市区仅70 多公里,总面积约为301 平方公里,是北方唯一一处大规模喀斯特岩溶地貌,华北唯一以岩溶峰林、峰丛、河谷地貌为特色的自然风景区。景区内有蹦极、攀岩、拒马河漂流等36 个旅游项目,18 处水面娱乐中心。
  • 炎陵神农谷国家文化旅游度假区

2012 年12 月,新华联等公司在长沙签约,合作开发炎陵神农谷国家文化旅游度假区。项目由新华联集团携手科瑞集团、德力西集团、南翔集团、星牌集团联合打造,选址炎陵县神农谷、大院、梨树洲等旅游景区内,开发建设含原生态酒店、神农炎帝文化博物馆、艺术家创作基地等系列高端文化旅游观光、休闲度假、健康养生综合项目。项目总投资约100 亿元,建设用地约2400 亩。
  • 广元市文化旅游项目

2015 年12 月10 日,公司公告与广元市人民政府签署协议,拟以共同投资设立合资公司方式进行投资、建设和运营广元市文化旅游项目,将广元市打造成集山水景观与民俗风情于一体的国家级旅游目的地。
双方合作的范围包括但不限于:剑门蜀道5A 级旅游区(含剑门关景区和翠云廊景区)和剑门关古镇;曾家山4A 级景区(含石笋坪景区和川洞庵景区),包括但不限于汉王洞、吊滩河、昭化古城景区等。
  • 三亚奥林匹克广场项目

2016 年8 月12 日,公司公告与海南奥林匹克花园有限公司、海南国际奥林匹克俱乐部有限公司、海南帆船投资控股有限公司签署了框架协议,通过股权投资、合资设立公司等方式,共同建设奥林匹克广场项目、棠棣文化体育生态旅游观光园项目及奥林匹克国际旅游公园项目。

其中奥林匹克广场项目、棠棣文化体育生态旅游观光园项目由公司分别收购三亚优居房产臵业有限公司、棠棣庄园投资有限公司的51%股权获得,具体转让价格由公司尽调完成后协商;奥林匹克国际旅游公园项目由相关各方共同设立合资公司参与该项目的开发建设。项目拟建设涵盖酒店式公寓、住宅、商业、养生养老、休闲度假、生态旅游、体育公园等文化旅游休闲娱乐度假产品。

金融产业多维出击,构筑既抗风险、又可期待潜在利润的双重保障

公司通过收并购手段不断置入优质金融资产,加强金融产业布局,实现在金融领域跨越式发展:

1)参股成长性强的城市商业银行,提高公司整体盈利能力及抗风险能力。参股公司长沙银行为湖南省首家区域性股份制商业银行,2015年净利润30.09亿元,IPO筹备进展顺利,公司通过全资子公司湖南华建参与增资,目前持有长沙银行7.29%股权,未来有望继续增持增厚公司业绩。

 2)发起成立亚太再保险股份有限公司。亚太再保险是第一家民营资本创办及主导的再保险公司,注册资本100亿,公司现金出资20亿,参与投资的还有泛海控股间接全资持有的子公司武汉中央商务区建设投资公司、巨人投资、亿利资源集团、北京汇源饮料食品集团全资子公司重庆三峡果业集团。

亚太再保险公司成立后将成为国内第二大再保险公司,目前项目材料已提交保监会审批,预计年内在牌照进度方面会获得进一步反馈。

 3)依托控股股东新华联控股多元化发展的优势,以收并购方式实现在金融产业的快速扩张。控股股东新华联控股有限公司在金融领域布局完善,为长沙银行、宁夏银行、天津银行和大兴安岭农村商业银行重要股东,先后成立了新华联融资租赁公司和新活力资本投资有限公司,目前正发起组建民营银行、寿险公司和财务公司,从而成为一个强大的金融平台。公司为控股股东新华联控股有限公司在A股市场的唯一上市平台,如适时置入其他优质金融资产,将有望助推公司在金融领域实现跨越式发展。

作为一家多业态综合开发能力的房地产上市公司,新华联通过“地产+文旅+金融”的战略定位,扮演着“开发商+运营商+服务商”的多重角色,近年来更是不断打造文化旅游地产项目及布局金融行业,其成长空间令人看好。

*本文来自执惠入驻媒体复世文旅智库。

文旅 新华联
陈默

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