5A景区野三坡破产重整疑团:背靠政府、千亿河北地王,为何走到这一步?

Ethan、杜娟 2020-06-27
妥妥的两大金主,让多少景区艳羡,但结局…

距国家5A景区野三坡运营方河北野三坡旅游投资有限公司(简称“野三坡旅投”)宣布破产重整,已过去多日,但其疑团却尚未有完整拆解。

5A金字招牌、临靠北京市场、2018年游客人次号称已达600万……这些已显现其竞争力所在,野三坡旅投有“躺赚”的空间。

但承担大体量的基础设施建设、过度依赖门票营收模式单一、长期高负债等,又让野三坡旅投难负重压,疫情给了一个较体面的破产重整“借口”。

野三坡旅投由河北涞水县国资控股,第二大股东为“河北地王”荣盛发展,某百强房企榜单第16位,销售额已破千亿元。妥妥的两大金主,是很多景区尤其民营景区艳羡所在,为何最终走向破产重整?这背后发生了什么? 

真的到了破产重整这一步?

就官方公开披露信息看,野三坡景区破产重整的原因并不复杂。

河北野三坡旅游投资有限公司(简称“野三坡旅投”)目前金融负债超过7亿元,到期应支付金融租赁借款、短期借款、应付工程款等2亿多元,共累计超过9亿多元。另野三坡旅投现有固定资产约3.84亿元,无形资产价值约9.2亿元,总资产约13.06亿元,负债率约68.9%。

受理法院认为,野三坡旅投现不能清偿到期债务,且目前明显缺乏清偿能力,因此接受债权人提出的对野三坡旅投的破产重整申请。

在法院的民事裁定书中,野三坡旅投对其上述负债给出了多条原因:

1、基础设施建设资金投入过大,建设资金主要靠银行及金融租赁公司贷款,金融负债7亿多元,财务费用支出在所有费用支出中比重大。2、在资产中,大部分是基础服务设施类资产,在费用中折旧费和维护费占比较大。3、所有投资建设项目的回报,都靠门票收入支撑,而旅投公司的门票收入增长缓慢,不足以支撑所有的费用支出;公司收益性项目少,收入增长仅靠景区门票,短期内公司收入很难快速增长。

在接受媒体采访时,就野三坡旅投破产重整一事,野三坡景区管委会相关负责人曲宝军还提到,受旅游淡季和疫情影响,野三坡旅投没有营收,导致无法偿还到期债务。

但在第一财经的报道中,有租赁企业高管对曲宝军的说法并不认同,其对野三坡旅投突然宣布破产重组“有点难以理解”,原因是景区今年上半年的现金流不好是行业共性问题,而野三坡旅投此前赚钱,若景区向债权人申请延期,租赁公司和银行一般愿意延期。

破产重整的“锅”甩给疫情,还是另有考虑?一个重要细节,野三坡旅投当前只有两大股东,大股东为涞水县野三坡风景名胜区开发服务中心,占股51.02%,二股东为涞水荣盛康旅投资有限公司(简称涞水荣盛康旅),占股48.98%。

涞水荣盛康旅为荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)旗下控股公司。荣盛发展在2019年销售额超过1153亿元,在中指院的百强房企名单上位列第16位,房企小巨头无疑。

对野三坡旅投“急”着破产重整,有行业人士对执惠表示,从野三坡旅投的资产负债情况来看,资产大于负债,出现这样的问题,一般不是经营问题,主要是信心问题。

当前疫情走向仍处于不确定中,疫情带来的影响还在持续,景区难以复苏、金融租赁带来的偿债压力、设备折旧费用等,将可能带来更大风险。

另有行业观察人士告诉执惠,作为野三坡景区的运营公司野三坡旅投,过多承担了基础设施投资,二股东涞水荣盛康旅作为市场化企业,更应该把投资放在景区内部提升上,而基础设施投资的主体一般是政府,而不是景区运营公司。

该人士表示,目前野三坡旅投的资产负债,也相当不合理,疫情的影响只不过是导致运营公司破产重组的一个推手,重组的一个诉求可能是明确权责利。“野三坡旅投中止破产重组,从金融操作手段来讲,只要大股东涞水县野三坡风景名胜区开发服务中心给些担保措施,就可以避免这种结局,而大股东没有这么做。”

对野三坡旅投破产重组走向,该人士认为,第一个可能的结局为维持现有的资产负债结构,政府出手重新变成国有独资公司,二股东涞水荣盛康旅出局;第二个可能是引入市场化机制,将基础设施投资从目前业务中完全剥离出去,进一步明确权责利。

在他看来,就当前野三坡旅投的股权结构,将给当地政府转圜空间带来一些制约。

为更好的进行景区运营管理,更为合理的公司层级及股权结构可以是政府出资控股,引入一家金融机构,组建国资控股企业(一级),再由这家企业与涞水荣盛康旅这类民营企业合资,另组建专门的景区运营公司(二级)。

那么,第二大股东涞水荣盛康旅,可能出局吗?

二股东的文旅地产谋图

关于涞水荣盛康旅,让我们先从2015年说起。

2015年10月19日,荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)公告称,公司与河北省涞水县政府签订《野三坡景区合作开发框架协议书》(简称《协议书》),荣盛发展拟对野三坡景区规划范围内进行投资开发,将野三坡打造成集旅游观光、休闲娱乐、养老养生、体育健身、度假旅宿等功能为一体的国内外独具特色的著名综合型景区。

该项目三年内总投资约20亿元,所涉地域范围为野三坡景区整体约520平方公里内区域(含尚未开发的金华山景区),包括但不限于百里峡景区、龙门天关景区、鱼谷洞景区、白草畔景区、拒马河景区等景区,包含当时已为国有或者将来根据项目开发计划需征收、租用的山场、林地、水系等用地范围。

荣盛发展表示,在协议签订后10个工作日内,荣盛发展将在涞水县投资设立“涞水荣盛康旅投资有限公司”。此即上述涞水荣盛康旅。

按《协议书》,荣盛发展将通过涞水荣盛康旅投资入股野三坡旅投、河北野三坡旅游发展有限公司(简称“野三坡旅游发展”,为野三坡旅投全资子公司),包括先合计支付协议定金5000万元,首轮第二期投资分期共到位3 亿元(含已付的定金 5000 万 元),专款专用于支付新投资公司和新发展公司所需资产收购、债务清理、新景点开发建设等资金。

之后协议相关约定工作完成且到2016年底前, 首轮第三期投资分期共到位3 亿元,专款专用于新投资公司中“景区核心业务”的运营管理、新发展公司相关业务等。

而荣盛发展要可开发土地,推动文旅康养地产项目扩张布局。根据《协议书》,涞水政府层面负责落实协议相关的建设用地。包括在同等条件下,涞水政府层面通过公开出让的方式优先向项目开发公司供应土地,用于景区 整体提升打造、旅游娱乐、养生养老和住宿居住等用途。

2016年2月,涞水荣盛康旅入股野三坡旅投,持股比例48.98%;同年5月,涞水荣盛康旅以1.11亿元受让野三坡旅游发展90%股权。双方实质合作开启。

而据荣盛发展2016年财报,该年公司通过招拍挂、股权收购等方式共取得80余宗地块的土地使用权,总建筑面积约953.95万平方米,包括在建的野三坡健康谷项目、野三坡四季圣诞小镇项目,都在2016年12月通过招拍挂获得用地。

在后来荣盛发展对外推出的荣盛康旅野三坡国际度假区项目中,主要包括健康谷、四季童话小镇两个项目,后者可能即为四季圣诞小镇。

从公开信息看,这个堪称进入野三坡景区较核心区域的文旅康养地产项目,开发商为荣盛发展旗下控股企业,但与野三坡旅投以及涞水其他国资企业可能暂无直接关联,相关权益可能都落入荣盛发展“腰包”。

另一面,2016年之后,野三坡旅投继续投建基础设施建设,包括承担了河北省首届旅游发展大会重点项目建设、野三坡5A级精品景区建设等重大任务。或可大致估测,上述荣盛发展的数亿元若如期到位,对于野三坡旅投所要投入的基础设施建设资金可能并不够,仍需要大量资金,而荣盛发展对这些项目的投建出资可能并不积极,于此野三坡旅投需要寻求大量资金,银行、融资租赁成为两个主要渠道,尤以融资租赁为重。可能有两方面原因:1、野三坡旅投旗下核心资产为野三坡景区,虽属5A,但可抵押资产较少,从银行获取大量贷款不易,但因有政府背书,可获取部分贷款;2、野三坡融资渠道较少,基于政府背书等通过融资租赁获取大量贷款,但成本相对走高,为后续负债加剧带来隐患。

地王激进:资金危机、扩张、上市融资

作为河北首家通过IPO上市的房企,荣盛发展一度激进拿地储备大量土地,曾被称为“河北地王”。而其布局文旅也较为激进。

早在2014年5月,荣盛发展宣布将投资约10亿元在黄山进行高端文旅项目开发,成为其布局文旅的肇始。而关键节点在2015年11月,荣盛发展公告称拟投资设立荣盛康旅投资有限公司全资子公司。其经营范围为旅游度假设施建设、养老养生、康复医疗、文化体育、生命和生物工程的投资、研发等。

康旅,荣盛发展解释为大健康和泛文旅的组合,商业模式是“康+旅”,其打法是布局 “大北京、大黄山、大华中、大海南、大上海、大西南”六大康旅区域,在大海、湖泊、高山旁和森林四种大自然业态建设“游养医药”四大产业。

到2016年下半年,荣盛康旅国际度假区已在秦皇岛、野三坡、承德、邢台、衡水、黄山、九华山、神农架、海南、成都、西安和南京等地布局了14个康旅项目。

2016年11月,荣盛发展发布“3+X”战略,即以大地产、大健康、大金融+X(互联网等新兴产业战略),挺进康养地产的意图愈加明显,而野三坡是为重要一隅。

执惠曾有不完全统计,从2017年3月底至2018年4月初,一年间,荣盛发展(拟)布局文旅项目已达28个,拟投资(含部分有意向,但还未最终落定的项目)概算金额约1997.68亿元,近2000亿元。

不过,从既有信息看,荣盛康旅走得并不算顺利。早在2018年7月,媒体曝出荣盛康旅总裁离职,并提及荣盛康旅盈利较难,公司人员流动性大等问题。

荣盛发展2019年财报提到,康旅板块2019年营收59.07 亿元, 新增土地储备面积116万平方米。

康旅成为拿地的重要入口。荣盛发展提到2020年要继续发力康旅板块。

不过,一度激进、高负债扩张的荣盛发展,当下面临的资金和负债问题依然严峻。其2019年财报显示,其负债率为82.45%,较2018年有所降低,但依然处于行业较高水平。

同时,荣盛发展2019年流动负债为1776亿元,相比2018年的1543亿元增加233亿元,其面临更多的中短期偿债压力。

荣盛发展2019年的经营性现金流净额为21.2亿元,相比2018年的175.1亿元,直降约87.9%。而今年一季度,荣盛发展经营性现金流净额约为-49.2亿元,去年同期-11.7亿元,同比净流出增加321.29%。

此外,荣盛发展今年一季度末货币资金为266亿元,比2019年末的304亿元减少38亿元,而其短期借款与一年内到期的非流动负债为346亿元,无法覆盖。

荣盛发展不想停下来,今年一季度,其斥资63.8亿拿下17宗土地,另在4月,其在成都以23.51亿的价格溢价50%竞得一幅地块。

缺钱、激进拿地,荣盛发展更多依赖融资,包括大量举债。其财报等信息显示,其一季度借款所得现金超过117亿元;在5月拟向荣盛控股、荣盛建设借款不超过30亿元。

另就是向资本市场要钱。5月10日,荣盛发展公告称,拟分拆荣万家生活服务股份有限公司赴港上市,具体上市时间待定。

这不只是追赶房企旗下物业上市热潮,还在于真的缺钱,以及缓解资金危机。危机待解,对野三坡旅投的破产重整,荣盛发展将如何为之?


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